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房企年内境外融资破3000亿元 高杠杆房企财务风险加剧

高杠杆房屋企业年内筹集海外融资超过3000亿元的财务风险加剧

今年夏天,也许房地产行业最繁忙的部分是企业的融资部门。在第一季度融资渠道略有放缓之后,7月出现了收缩,限制了房地产企业发行外债的程度,只能用于取代中期和长期外债。明年到期,这意味着房地产企业将无法通过发行外债来补充流动资金或偿还国内债务。

据中原房地产研究中心统计,截至7月24日,一个月内住房企业融资计划(包括国内融资和境外融资)已达近1800亿元,预计将继续维持自今年4月以来每月超过2000亿元的高水平。

“第二季度,大量住房企业减少了大量融资,给融资渠道较少的住房企业带来了很大压力。”中原地产首席房地产分析师张大伟告诉记者《证券日报》,海外融资不是房地产公司的主要资金来源,但它是香港上市房地产公司的重要融资渠道,这些公司面对即将到来的外债,我们不得不“借新旧”。

海外融资已超过3000亿元

沉万红元表示,今年上半年,中国房地产企业在国外发行的新增和新增美元高息票据累计约385亿美元,比上年增长28%,超过了发行总额。 2017年,相当于2018年发行总额的80%,而同期到期的美元债务金额约为165亿美元。在7月初房地产信托融资收紧后的一周内,约有15家房地产公司在离岸市场发行了约50亿美元的外债,为粮食和草地做准备。

因此,截至7月7日,中国房企累计海外融资已超过435亿美元,约为2990亿元。再加上Biguiyuan和Jinmao等房地产企业近两周发布的美元债券融资计划,这意味着今年中国房企的海外融资已超过3000亿元。

“在过去两年中,住房公司迅速扩张并借入了大量债务。由于借贷和还款周期的影响,许多住房公司今年的资本赎回压力相对较大。”政策研究所所长张宏伟在接受《证券日报》记者采访时,鉴于资金链的压力,杠杆率较高的住房公司可能拥有紧缩的资金链,以及住房之间的兼并和收购公司将在下半年增加。

然而,中信建投首席房地产分析师陈申认为,“这种融资政策更多地反映在结构性监管和窗口指导中,而不是”一刀切“紧缩。融资监管的目的是通过控制融资来稳定一些城市。土地市场火爆,从而稳定了房地产市场的销售终端预期,降低了房地产企业的潜在商业风险。“

高杠杆的住房公司增加了金融风险

“在香港上市的30家中国房地产公司的平均净负债率在2018年中期达到100%的新高,并在2018年底回落至85%(2017年底为90%) 。预计今年年中将再次反弹。超过90%,因为大多数公司在上半年增加了购买土地的努力。“沉万红元在一份研究报告中表示,整体外债比率预计将从去年年底的33%上升在今年年中达到36%。绝对外债最高的三家公司是中国恒大,碧桂园控股和中国海外发展。外债最多的三家公司是世茂房地产,徐汇控股和琶洲房地产。

“在海外融资方面,寻求海外融资的住房企业也将导致海外融资成本增加。住房企业将面临融资成本高和汇率波动,未来利润增长的不确定性将增加。 “元国际认为,未来,住房企业的国内融资将受到更大的压力,银行在信贷授予方面将更加谨慎,资金成本可能会增加,从而进一步增加国内融资成本和融资困难。住房企业。

“在融资成本方面,大多数住房企业的资本成本维持在4%至8%之间,平均约为6%。但自7月以来,美元债务成本迅速上升。张大伟告诉记者,7月份,住房企业发行的美元债券平均利率达到8%,其中许多基金的成本超过10%,最高甚至达到15%。

张大伟进一步表示,中型住房企业仍在加大规模发展力度,推动房地产业融资需求加剧。但是,近年来,住房企业内资金链的安全性受到更多关注。一般而言,为了寻求安全,土地投资将在可控销售回报范围内进行。

其他分析师认为,由于信用评级较高,融资成本较低,大型住房企业越来越多地主导土地和并购市场,而中等规模的高杠杆住房企业由于信用评级较低而面临财务困境,相对困难融资和高融资成本,而小型住房企业处于困境,甚至出售物品。寻求生存。

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聚焦威海站年内筹集超过3000亿元海外融资的高杠杆房企的财务风险加剧

今年夏天,也许房地产行业最繁忙的部分是企业的融资部门。在第一季度融资渠道略有放缓之后,7月出现了收缩,限制了房地产企业发行外债的程度,只能用于取代中期和长期外债。明年到期,这意味着房地产企业将无法通过发行外债来补充流动资金或偿还国内债务。

据中原房地产研究中心统计,截至7月24日,一个月内住房企业融资计划(包括国内融资和境外融资)已达近1800亿元,预计将继续维持自今年4月以来每月超过2000亿元的高水平。

“第二季度,大量大型住房企业融资减少,融资渠道较少的房地产企业面临很大压力。”中原房地产首席分析师张大伟告诉记者[0x9A8B ]离岸融资不是房地产企业的主要因素。资金来源,但它是香港上市房地产企业的重要融资渠道,面对即将到期的离岸债务,这些房企必须“借新旧”。

海外融资已超过3000亿元

据沉万红元()统计,今年上半年,中国房地产企业累计发行新发行美元高收益票据约385亿美元,同比增长28%,超过2017年的年度发行量,相当于2018年的全年。该金额的百分之八十,而同期应付的美元债务金额约为165亿美元。在7月初房地产信托融资将收紧的消息传出后的一周内,大约15家房地产公司迅速在离岸市场上发放了约50亿美元的外债用于食品。

因此,截至7月7日,中国住房公司累计海外融资已超过435亿美元,约合人民币2990亿元。此外,碧桂园和中国金茂过去两周发布的美元债务融资计划意味着今年中国房企的海外融资额已超过3000亿元。

“在过去两年中,住房公司迅速扩张并借入了大量债务。由于借贷和还款周期的影响,许多住房公司今年的资本赎回压力相对较大。”政策研究所所长张宏伟在接受《证券日报》记者采访时,鉴于资金链的压力,杠杆率较高的住房公司可能拥有紧缩的资金链,以及住房之间的兼并和收购公司将在下半年增加。

然而,中信建投首席房地产分析师陈申认为,“这种融资政策更多地反映在结构性监管和窗口指导中,而不是”一刀切“紧缩。融资监管的目的是通过控制融资来稳定一些城市。土地市场火爆,从而稳定了房地产市场的销售终端预期,降低了房地产企业的潜在商业风险。“

高杠杆的住房公司增加了金融风险

“在香港上市的30家中国房地产公司的平均净负债率在2018年中期达到100%的新高,并在2018年底回落至85%(2017年底为90%) 。预计今年年中将再次反弹。超过90%,因为大多数公司在上半年增加了购买土地的努力。“沉万红元在一份研究报告中表示,整体外债比率预计将从去年年底的33%上升在今年年中达到36%。绝对外债最高的三家公司是中国恒大,碧桂园控股和中国海外发展。外债最多的三家公司是世茂房地产,徐汇控股和琶洲房地产。

“在海外融资方面,寻求海外融资的住房企业也将导致海外融资成本增加。住房企业将面临融资成本高和汇率波动,未来利润增长的不确定性将增加。 “元国际认为,未来,住房企业的国内融资将受到更大的压力,银行在信贷授予方面将更加谨慎,资金成本可能会增加,从而进一步增加国内融资成本和融资困难。住房企业。

“在融资成本方面,大多数房地产企业的资本成本维持在4%至8%之间,平均约为6%。但自7月以来,美元债务成本迅速上升。”张大伟告诉记者,7月份,住房公司发行的美元债券平均利率已达到8%,其中许多资本成本超过10%,最高甚至达到15%。

张大伟进一步表示,中型住房企业仍在加大土地收购力度,以求规模发展,从而增加房地产业的融资需求。但是,在不久的将来,住房公司更关注资金链的安全性。一般而言,土地收购投资将在可控销售回报范围内进行,以寻求安全保障。

其他分析师认为,由于信用评级较高,融资成本较低,大型住房企业越来越多地领导土地和并购市场,而高风险的中型住房企业信用评级相对较低,融资难度较大,融资成本较高。因此,在资金紧张的情况下,小型住房企业处于困境甚至出售项目以求生存。

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